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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

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內容來自sina新聞

  在遼寧棚改融資架構中,從政府渠道獲得的資金占38.67%,市場渠道資金權重大約是56.33%,社會渠道資金占5%。在缺乏國傢層面相關制度指引的條件下,遼寧省通過特殊的政策手段有效調動瞭來自政府、市場和社會渠道的資金,特別是市場和政府渠道的資金,有效破解瞭集中、大規模的棚戶區改造中的資金難題。

  一場棚改熱潮勢不可擋。實際上從2008年至2012年,全國已改造棚戶區1260萬戶,而這次棚改又因寄予特殊厚望而備受關註。

  然而棚改並沒有想象中的"一本萬利",其本身的商業價值是微利,而目前啟動資金嚴重匱乏是棚改最難啃的"硬骨頭"--要在2017年完成1000萬戶的棚改目標,需要大約2.5萬億的資金支持,而在棚改大賬本中,除瞭國開行每年不低於1000億元貸款和中央財政補貼外,剩下的資金缺口,究竟靠什麼來撬動?

  而在一些地方,由於棚改拆遷補償、宣傳不到位,出現抗拆和延遲搬遷現象,嚴重影響到棚改進程。這讓很多地方政府大為苦惱。

  "新一輪棚戶區改造過程中,對物業管理以及公共設施的提供、保護和維修等,都需要以規范的法律法規制度來確保此輪棚改的成果。所以,建好樓房、設施等隻是新一輪棚改的第一步。"倪鵬飛說。

  在2005年之前,遼寧省棚改完全由市場主導,如沈陽市鐵西區,由於改造地塊位於城市核心區域,土地價值比較高且升值潛力大,因此社會資本能夠較為積極地介入,在改造中起到主導作用。

  它的核心模式就是"政府資金引導,市場、社會、個人多元渠道相結合的市場化融資","這意味著政府在棚改中有高效的原動力,而遼寧省政府提出的'九個一塊'的融資策略,則又充分將棚改市場化作用與政府動力有效結合。"高廣春說。

  除瞭"依傍"國開行外,遼寧省政府還借助激勵手段有效動員瞭來自商業渠道資金的拓展,例如對所建房屋向棚戶區居民配售完畢後,剩下一部分房屋通過商業化的方式進行出售, 而對於參與棚改的房地產企業,日後在承建政府投資項目時將優先獲得中標機會,也可獲得較大的承建份額。而在商業地產項目中,是否參與棚改項目,也是政府評價地產商的一個重要因素。

  "今年我國要更大規模加快棚戶區改造,不能一邊是高樓林立,一邊是棚戶連片。"李克強總理在年初代表國務院作政府工作報告時,特別將棚改作為重點內容提出,確定2014年全國改造的各類棚戶區470萬戶,這需要一萬億資金"補缺",而未來5年將再改造各類棚戶區1000萬戶。

  如何穩中求進、調整經濟結構方式的轉變,成為新一屆政府宏觀調控的核心思路,此時需要"微刺激"讓平緩的經濟態勢產生"興奮點",而減稅、鐵路、棚改則成為拉動經濟增長新的"三駕馬車",這當中棚改又以"惠民生、調整經濟結構"受到地方政府的"熱捧"。

  而在很多業內人士看來,陳政高履新住建部後很快會推廣遼寧棚改模式,將會有效遏制各地棚戶區改造中出現的問題,棚改地位走到瞭歷史高點。

 國開行期待更多"玩傢"

  在遼寧棚改之前,貧民窟改造問題早已是一道世界性難題。

  然而如何用12億元的政府投入撬動數百億元的棚改項目,成為擺在徐州政府面前的現實難題。徐州棚改想到瞭"四兩撥千斤"的妙招--創造性地提出瞭"拆建結合"的方案,將棚戶區改造全過程有機結合,既有棚戶區拆遷項目,又有定銷安置房建設項目,融資期限最長可放寬到10年,既與棚改周期吻合,又能爭取到金融機構的資金支持。與此同時還制定瞭 "政府入口-開發性金融孵化-市場出口"的開發性金融道路,授權徐州市新盛建設發展投資有限公司成為徐州市棚戶區改造項目投融資主體,從事棚戶區項目改造、拆遷定銷房建設、商業地開發及運營管理。政府信用轉化"還款現金流"因此有瞭"載體",銀行資金通過該渠道流進瞭棚改項目中。

  由"市場利驅"變為"政府市場雙驅動"

  文|《小康》記者 談樂炎

  "推進棚改需要系統化的政策設計,不同階段要有相適應的政策,以前地方融資平臺強調'消腫減肥',現在則強調,保障性住房與商業化住房開發的融資區別看待,除瞭政策支持,也要註意對地方融資平臺的監管問題,太嚴太緊都不利於棚改進行。"高廣春表示。

  世界銀行[微博]一直在推動社會參與模式,即主要依靠市場調動各方參與,但效果甚微。"一些學者開始反思,認為應由政府主導,才能發揮更大作用,因為在完全由市場調配的情況下,低收入居民很容易被排除在市場之外。"倪鵬飛說。

  "遼寧棚改模式的成功,首先在於解決瞭錢的問題,凡是能用來融資的渠道,幾乎都被拿來探索,各地棚改融資模式之多,從側面也反映出融資之難。"高廣春說。

  越往後的骨頭,越難啃,這讓很多地方政府對推動棚改有畏難情緒,而此時遼寧棚改已基本將硬骨頭啃盡--從2005年開始,遼寧省用4年時間改造完成1萬平方米及以上集中連片棚戶區2910萬平方米,新建成套住宅建築面積4400多萬平方米,改善瞭70.6萬戶、211萬人的住房問題,而改造面對的群體多是城市偏遠地段的工礦企業的低收入職工。遼寧棚改也因此被稱為"世界奇跡"。

  "對於國開行來說,與遼寧的合作並不是一個虧本買賣,這其中有利息、有抵押(土地)、有土地出讓金、有持續還款的計劃安排。在棚改的幾年裡,土地升值瞭,城市形象改變瞭,政府財政收入也取得瞭盈餘。"倪鵬飛說。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-23/07542830943.shtml

  "從遼寧提供的關於棚戶區改造建安成本(房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本的簡稱)和相關資金來看,其中相當一部分資金缺口是需要通過商業性負債來填補的。"倪鵬飛說。

  長期研究棚改金融創新模式的高廣春,則比較推崇黃石等地的"共有產權"模式,在棚戶區改造中,被拆遷人的還建房超出部分,由政府持有產權,實行先租後售,可緩解被拆遷人經濟壓力,待經濟條件好轉時可一次或分次購買產權。"共有產權制度不僅解決瞭棚戶區改造'百姓盼改買不起'的難題,有力地推動瞭棚戶區改造,同時,共有產權部分可租可售,還有利於回籠資金,緩解住房保障資金困難。"高廣春表示。

  "相比而言,棚戶區改造可以避免經適房和公租房的不足,同時既能夠讓政府出錢出力,又能夠挖掘中低收入者部分購買能力。按照市場化經營方式交給市場,棚戶區改造在整個住房保障體系中的作用可能比原來想象的要大得多。"倪鵬飛說。

  而在高廣春房貸第2順位看來,要想讓更多商業資本進入棚改,首先要有政策性的金融支持,在遼寧大規模啟動棚改工作四年後,第一個詳細列舉棚改諸多融資渠道的文件--《關於推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》才正式出臺。

  而遼寧棚改則探索出一條"政府主導,市場運作"思路。

  值得關註的是,國傢發改委下發瞭一份名為《關於創新債券融資方式紮實推進棚戶區改造建設有關問題的通知》,特別提到瞭要再次力推棚改債貸組合。此前,國開行配合國傢發改委推出"債貸組合"債券,通過企業債券方式為地方棚改項目融資。截至2014年4月底,國開行共發行此類債貸組合企業債券7隻,規模約100億元。

  值得關註的是,5月初原遼寧省省長陳政高"空降"住建部出任黨組書記,作為李克強的舊部,他主政期間當地的棚戶區改造工作一直走在全國前列。而在他上任後一周,財政部便下發瞭1193億元的中央烏來區二胎房屋銀行財政城鎮保障性安居工程專項資金。

  與遼寧棚改背景相似,江蘇徐州棚戶區也到瞭"非改不可"的時候,徐州市是江蘇省唯一的煤炭工業基地,同樣是我國重要的老工業基地之一。上世紀50年代至70年代,國傢在徐州市佈點建設瞭近千傢重化工企業,這些企業在老城區建成瞭一大批職工宿舍、簡易樓和搭建平房。隨著城市規模的不斷擴大,這些建築逐漸形成瞭100多處棚戶區,總占地面積達426.1公頃。

  在業內專傢看來,接下來大規模的棚改與此前的棚改有顯著區別。"以前的棚改更多采用市場化方法進行改造,沒有和宏觀經濟增長方式結合,還是一種局部思維,而如今的棚改不僅體現民生,更被納入經濟增長一攬子計劃中。"中國社科院財經戰略研究所博士、遼寧棚改調研組成員高廣春對《小康》表示。

  而在古城西安,棚改一部分資金卻通過"招商"解決,西安市將市管7個項目和各區自行改造的13個項目面向社會招商,開發商負責拆遷和安置,騰遷出來的剩餘土地用於商業開發。通過這種辦法,20個項目共吸引資金191億元。

  安徽銅陵則將公租房、廉租房和棚戶區統一納入保障房體系,規定保障對象租賃五年後可向其出售,出售時以國有產權和當時市場價為原則,按證券化方式向民資開放,甚至能將平臺公司一並銷售。但這個模式尚未看到成功案例。

  "在經濟下行和房地產分類調控的時間節點上,各地積極推進的棚戶區改造將帶來雙面效應:一方面,它能切實解決困難群體的住房需求;另一方面,它也具有提振經濟的效果。"中國社科院城市與房地產經濟研究室主任倪鵬飛對《小康》表示。他長期關註中國棚改進程,並領頭對遼寧棚改進行過深入調研。

  棚戶區改造從上世紀80年代就已經開始,但大規模的棚改始於2005年,特別是2008年中央啟動安居工程以來,棚改一直在全國如火如荼進行。

  盡管全國棚改金融創新模式遍地開花,但在很多業內人士看來,這都離不開國傢開發銀行這個"莊傢"坐鎮。

  國開行的高管們,今年密集前往多地調研,先後與川、陜、桂、豫、黔等省達成支持棚改項目的貸款協議或意向。截至4月末,國開行已經累計發放棚改貸款5153億元。

  高廣春認為,遼寧棚改中,國開行扮演瞭至關重要的角色,雖然其貸款總額不及總融資量的七分之一,但作用巨大。"在遼寧大規模棚改的最初兩年,國開行提供的貸款高出同期來自中央、省及各地市財政補貼的總和,有效撬動瞭300多億元的商業性資金和社會資金,棚改由此獲得突破性進展。"

棚改新局初考:各地探路錢從哪裡來

  過去三年,為給棚戶區解決資金問題,國開行等三傢政策性銀行每年總共發行2萬億左右的金融債,其中國開行占有一半的發行量。而最新消息顯示,國開行將成立住宅金融事業部,實行單獨核算,采取市場化方式發行住宅金融專項債券募集棚改資金,向郵儲等金融機構和其他投資者籌資,鼓勵商業銀行、社保基金、保險(放心保)機構等積極參與。這被稱之為中國版的"住房銀行"。

  高廣春說國開行此舉是向政策性金融職能的良性回歸--2008年12月,國開行整體改制成國傢開發銀行股份有限公司,開始瞭商業化運作,此事一度引起爭議。

  土地供應是棚戶區改造的關鍵環節,遼寧采取土地劃撥和出讓相結合的土地供應方式,並把土地出讓所獲土地收益用以支持棚戶區改造項目。另外,在新建回遷小區內安排部分商業開發用地,完善棚改新區商業和公共服務功能,同時籌集資金反哺棚改新區建設。

  倪鵬飛認為,遼寧模式在今天依然具有借鑒意義,因為它同時克服政府失靈和市場失靈的缺陷,實現資源的最優配置和參與主體積極性的最大發揮。"遼寧棚改特別值得傳統資源枯竭性城市借鑒,這些地方的棚改需求特別強烈,而資金來源又相對困難。"倪鵬飛說。

  然而對於習慣"押大小、賭輸贏"的商業銀行和民間資本來說,給棚改項目貸款或投資,顯然是一個頗有風險的選擇。高廣春在遼寧棚改調研中發現,參與改造的企業多和政府關系密切,民營資本進入棚改還有很多空間等待挖掘。

  "不能讓民間資本和商業銀行白白去操作棚改項目,要考慮他們的收益,即使有的棚改項目地段差很難盈利,但政府可以拿出有商業價值開發的項目給民間資本予以支持和補償。"倪鵬飛表示。

 各地探路"錢從哪裡來"?

  而在倪鵬飛看來,如今的棚改的"公益性"色彩更強,要面臨的挑戰也更大。"當前,遺留下來的棚戶區多數條件較差,商業開發價值不高,需要政府、市場、社會和個人共同努力。"倪鵬飛說。

  謹防棚改"爆棚"與"變形"

  在棚改的民生與經濟雙重"利誘"下,地方政府紛紛投入到棚改的熱潮中,然而當前由於一些地方棚改資金缺口較大,急於拓寬資金來源四處舉債,而一些金融機構缺乏專業評估、協作不夠,出現瞭對一個項目、一個平臺在多傢銀行重復授信、多頭融資的問題。

  "表面上看似解決瞭資金問題,但一旦還不上,不僅增加瞭地方債務風險,也增加瞭金融風險。"國傢開發銀行天津市分行行長郭林曾對媒體表示,應當由一傢專業金融機構對地方政府進行評級授信,避免多頭評級、多頭授信和地方債務不透明的問題,實施統貸統還。

  中國經濟增速正在告別"快馬加鞭"時代。

  值得關註的是,一些地方在拆遷模式上也開始瞭創新。四川樂山推出瞭"模擬搬遷",85%以上的住戶簽訂"模擬拆遷"協議後,才能轉入正式拆遷階段,將矛盾化解於拆遷前。而北京豐臺區則創新"先建房後搬遷"的模式,以往的棚戶區改造大部分都是先拆後建、原地拆建,建設期間,棚改居民不得不到外面去找周轉房,政府還要補貼大量的周轉費,而先建後拆能達到棚戶區居民"不折騰,不周轉"的目的。

  讓一些業內人士擔憂的是,一些地方在棚戶區及保障房項目上規劃不到位、佈局不合理、重建輕管,導致一些項目盡管建設完工,但在後期租售上不受市場歡迎,資金回收緩慢,也加劇瞭債務風險。

  即使在一些已經成功棚改的地區,部分房屋質量問題已經開始凸現。漏水漏風,暖氣不足,房屋開裂,廣場面積過小,配套設施不完善,甚至一些地方從"平房棚戶區"演變成"高層棚戶區"。《小康》記者此次采訪發現,備受關註的赤峰棚改中,前期棚改小區就有類似現象出現。

  在《小康》雜志聯合觸動傳媒進行的調查中,在24萬受訪者中有19.7%的人認為當前棚戶區改造工程最急需的是"加大相關政策透明度",有17.8%的人認為應該"加強棚戶區居民安置用房的建設質量管理"。

  一場棚改熱潮勢不可擋,要在2017年完成1000萬戶的棚改目標,需要大約2.5萬億的資金支持,而在棚改大賬本中,除瞭國開行每年不低於1000億元貸款和中央財政補貼外,剩下的資金缺口,究竟靠什麼來撬動?

  最讓人擔憂的是,一些地方棚改建設用地違規"變臉"商業用地現象頻出,名義上是棚戶區住宅改造,實際卻在做酒店等商業地產項目。據審計署的調查顯示,一些工程項目存在將建設用地用於商業開發等其他用途,存在不符合保障條件的傢庭違規享受相關保障待遇、代建企業等單位違規出售保障性住房、挪用棚戶區改造工程專項資金、未辦理建設用地規劃許可等手續用地等現象。"隨著棚改在全國范圍內快速開展,棚改的'概念'也會隨之寬泛,這使得一些商業項目也會打擦邊球混入其中,有的地方政府為瞭獲得補償資金,將棚改擴大到所有的舊城改造項目,這需要國傢政策加以約束,但總的說來,全國如此齊心棚改,肯定是一件好事。"倪鵬飛對《小康》表示。



  "九個一塊"即"政府補貼一塊、政策減免一塊、企業籌集一塊、個人集資一塊、市場運作一塊、銀行貸款一塊、社會捐助一塊、單位幫助一塊、工程節省一塊",顯然這"九個一塊"幾乎涵蓋瞭可資利用的各個方面和環節的資源。
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