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  3月1日,《司法解釋》生效當天,融資租賃合同糾紛司法解釋起草人--最高人民法院民二庭雷繼平審判長,在中國租賃聯盟為全國的融資租賃公司高管開辦的"《司法解釋》培訓班"上,首度對該法案做瞭權威解讀。



  雷繼平表示,根據最高法院調研,在其他國傢,很少規定房產等不動產不能作為融資租賃標的物,也很少有國傢以標的物來否定融資租賃合同,但在國外,房產、土地所有權類不動產融資租賃業務也並不常見,主要是租賃方式成本高昂,手續迂回。

  歷經15年,6易其稿,最高人民法院《關於審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(下稱《司法解釋》)日前頒佈並於3月份正式生效。

  "但在征求意見之中,我們來瞭一次上海,聽到業界反對聲音很大,此次《司法解金山區農地貸款率利最低銀行釋》沒有予以明確規定。"雷繼平稱。不過他也坦言,盡管沒有直接認定上述不動產租賃合同無效,但房產、港口、碼頭類融資租賃合同在具體案件中也仍難獲得支持。

  雷繼平稱,在《司法解釋》征求意見稿中,認定此類合同無效,但在正式稿中,沒有直接予以規定,背後的考慮是,行業準入應該留給監管部門考量。"一個可能的結果是,可能會有更多的機構參與分享融資租賃蛋糕"。

  因為售後回租業務的"類信貸"特征,在《司法解釋》征求意見稿中,一度不認可此類業務。不過最終《司法解釋》明確,不會以售後回租業務中"承租人和出賣人是同一人"否定合同性質。

  這也意味著,規模萬億元的售後回租業務被正名。

  雷繼平表示,盡管從國外看,並沒有否定房產作為租賃標的物,但鑒於國內相關業務多處不符合租賃性質,實踐中,預測認可其合同有困難。

  "港口、碼頭等土地使用權類租賃,中間存在法律不實,比房產類業務更不符合融資租賃性質,比如城投公司是否能作為土地的所有人、承租人?目前均回答不瞭。我猜測此類土地使用權租賃合同認定,面臨的難度比地產、住宅更為嚴峻。"雷繼平坦言。

  "考慮到售後回租交易有利於市場主體盤活資產、引導資金服務實體經濟,相關監管部門的規章對此類交易形式也已明確認可,且承租人與出賣人相重合,並不違反合同法第二百三十七條有關融資租賃合同構成要件的規定,司法解釋予以瞭認可。"雷繼平表示。

  "《司法解釋》並沒有直接予以否定,也就是說,最高法院不簡單一刀切裁定不動產租賃合同有效還是無效,需要結合具體案件交易形式、國傢產業政策、訴訟雙方利益均衡等角度綜合裁定。"雷繼平稱。

  不過,在最高院總體看來,房屋、土地使用權等不動產不太符合融資租賃的形式,預期仍很難把其認定此類租賃合同。

  不動產租賃難獲認同

房屋、土地使用權融資租賃合同難獲法律支持

  不過,對於廠房類不動產,如果和廠區設備一起作為融資租賃標的物,最高院認為其符合融資租賃合同性質,通常會民間房屋信貸設定貸款全省皆可處理予以認定。

  售後回租放行

  售後回租也是租賃公司最關心的議題,本報記者瞭解,目前,在租賃業務中,售後回租業務模式占比約七八成,房產類回租業務最為盛行。

  目前,包括房產、商業住宅,港口、碼頭和高速公路在內的不動產租賃,占到整個融資租賃業務半壁江山,行業對這部分租賃合同認定也最為關註。在《司法解釋》征求意見稿中,曾認定其無效。

  不過在國內,因受到房地產、融資平臺限貸等調控政策存在,開發商和地方政府則願意接受融資租賃方式融資,且21世紀經濟報道記者采訪多位租賃人士瞭解,和開發貸款用途單一相比,租賃融資使用也更為方便。這些刺激國內不動產業務占比甚至超過1/2。

  截至2013年底,國內融資租賃行業租賃合同餘額首度突破2萬億,租賃糾紛也急劇上升,21世紀經濟報道記者從中國租賃聯盟獲悉,2008年,各地法院受理一審融資租賃案件860件,2012年為4591件,2013年則達到8530件。

  不過,雷繼平也提醒租賃公司高管,如果出租人與承租人簽訂瞭售後回租合同,而實際並無租賃物,或者租賃物低值高估,以融資租賃之名,行借款、貸款之實,人民法院仍應按照其實際構成的借款合同關系予以處理。此外,對於出租人(租賃公司)資質認定也備受關註,也就是說,作為融資租賃的出租人,如果沒有經過銀監會、商務部批準,不符合金融租賃、外資租賃、內資租賃其中一類資質,是否影響合同性質?

內容來自sina新聞



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-05/08403964061.shtml

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